Vinzi un apartament: impozitul pe vânzare, taxele notariale și cât rămâne în mână

Ai găsit cumpărător, ați bătut palma pe 95.000 de euro și te gândești deja ce faci cu banii. Apoi vine notarul cu lista: impozit pe venitul din transfer, onorariu, taxă de intabulare a dreptului noului proprietar, poate un certificat energetic și o adeverință de la asociație. Din suma din contract până la suma din cont sunt câțiva pași, iar dacă nu i-ai bugetat, surpriza vine exact în ziua semnării.

Cine plătește ce, pe scurt

La vânzarea unui imobil în România, vânzătorul suportă impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, reținut de notar la momentul autentificării, iar cumpărătorul suportă de regulă onorariul notarial și taxa de intabulare. Repartizarea onorariului este însă negociabilă între părți și trebuie stabilită înainte de a merge la notar, nu la ghișeu.

În practică, obiceiul local diferă. În multe tranzacții cumpărătorul plătește tot ce ține de autentificare și înscriere, pentru că el este cel interesat de intabularea dreptului său. Dar există și cazuri în care costurile se împart pe jumătate. Ce nu se negociază este impozitul pe venit: acela este al vânzătorului, prin lege.

Impozitul pe venitul din transferul imobilelor

Impozitul se aplică la valoarea din contract, nu la profitul tău. Nu contează cu cât ai cumpărat, ci cu cât vinzi, iar acesta este un punct pe care oamenii îl înțeleg greșit în mod constant. Nu este un impozit pe câștig, ci pe suma tranzacționată.

Structura sistemului actual pornește de la o distincție simplă: cât timp ai deținut imobilul. Sub un anumit prag de deținere, cota este mai mare; peste el, mai mică. Există și un plafon neimpozabil aplicabil în anumite situații, iar valoarea de referință folosită de notar nu poate coborî sub valoarea din grila notarilor publici, chiar dacă în contract treci mai puțin.

Acest ultim detaliu prinde multă lume pe picior greșit. Dacă declari 60.000 de euro pentru un apartament pe care grila îl evaluează la 82.000, notarul calculează impozitul la 82.000. Subdeclararea nu reduce impozitul, ci doar creează probleme. Calculatorul de impozit la vânzarea unui imobil aplică regulile în vigoare și pragurile de deținere, ca să vezi suma reală înainte de a stabili prețul cu cumpărătorul.

Cazurile în care nu plătești impozit

• Moștenirea dezbătută în termen: transferul prin succesiune nu se impozitează dacă procedura se finalizează în termenul legal de doi ani de la deces. După expirare, se aplică o taxă calculată la valoarea masei succesorale.
• Donațiile între rude apropiate: transferurile între soți, rude și afini până la gradul al treilea nu generează impozit pe venit.
• Reconstituirea dreptului de proprietate: imobilele redobândite prin legile de restituire au un regim propriu.
• Ieșirea din indiviziune: partajul între coproprietari nu este considerat transfer impozabil dacă nu implică sulte peste cotele deținute.

Onorariul notarial: cum se formează

Onorariul notarial nu este un procent fix, ci se calculează pe tranșe de valoare, degresiv. Cu cât valoarea este mai mare, cu atât procentul marginal aplicat tranșei superioare este mai mic. La asta se adaugă TVA-ul de 21% și o serie de costuri mărunte: taxe de arhivă, copii legalizate, verificări în registre.

Notarul nu poate coborî sub onorariul minim stabilit prin ordinul ministrului justiției, dar în practică multe birouri lucrează exact la acest minim pentru tranzacțiile obișnuite. Calculatorul de taxă notarială aplică grila pe tranșe și adaugă TVA-ul, deci îți dă cifra pe care o vei vedea efectiv pe chitanță.

Intabularea și taxele ANCPI

Înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară se face contra cost, la un tarif calculat ca procent din valoarea din act. La aceasta se pot adăuga, în funcție de situația imobilului, un extras de carte funciară pentru autentificare, o documentație cadastrală dacă imobilul nu este cadastrat, sau o dezmembrare dacă vinzi doar o parte.

Documentația cadastrală este singurul cost care poate exploda: pentru un apartament fără cadastru făcut, costurile de măsurători și întocmire a documentației se adaugă peste tarifele oficiale. Merită verificat din timp dacă imobilul are număr cadastral, pentru că procesul durează săptămâni, nu zile. Calculatorul de taxe pentru cadastru și intabulare îți arată componentele separat.

Un calcul complet, pas cu pas

Maria vinde un apartament cu 3 camere în Cluj-Napoca. Prețul convenit: 132.000 de euro. Cursul folosit la calcul: 5,10 lei/euro, deci 673.200 lei. Apartamentul a fost cumpărat în urmă cu nouă ani, deci intră în categoria deținerii îndelungate.

Pasul 1, valoarea de referință. Grila notarilor pentru zonă și tipul de apartament indică 640.000 lei. Pentru că prețul din contract (673.200 lei) este peste grilă, impozitul se calculează la valoarea din contract.

Pasul 2, impozitul pe venit. Aplicând cota redusă pentru deținere de peste trei ani, de 1%, și plafonul neimpozabil de 200.000 lei: (673.200 − 200.000) × 1% = 473.200 × 0,01 = 4.732 lei. Această sumă se reține de notar și se virează la bugetul de stat.

Pasul 3, onorariul notarial. Pentru o valoare de 673.200 lei, onorariul calculat pe tranșe se situează în jurul a 4.100 lei, la care se adaugă TVA 21%, adică circa 861 lei. Total: aproximativ 4.961 lei.

Pasul 4, intabularea. La 0,15% din valoarea actului pentru persoane fizice: 673.200 × 0,0015 = 1.010 lei. Plus extrasul de carte funciară pentru autentificare, circa 60 lei.

Pasul 5, costuri conexe. Certificat de performanță energetică, obligatoriu la vânzare: 250 lei. Adeverință de la asociația de proprietari: gratuită sau simbolică. Certificat fiscal de la primărie, care atestă lipsa datoriilor la impozitul pe clădire: gratuit, dar necesită ca impozitul să fie achitat la zi.

Maria rămâne cu 673.200 − 4.732 − 250 = 668.218 lei, adică aproximativ 131.023 de euro din cei 132.000 convenit. Dacă preia și onorariul notarial, cum se întâmplă în tranzacțiile unde cumpărătorul are putere de negociere, suma scade la circa 130.000 de euro. Aceasta este diferența pe care merită să o știi înainte de a accepta o ofertă, nu după.

Impozitul pe clădire trebuie achitat la zi

Notarul nu autentifică actul fără certificatul fiscal de la primărie, iar acesta se eliberează doar dacă nu ai restanțe la impozitul pe clădire și pe teren. Pentru anul în curs, impozitul se datorează integral, chiar dacă vinzi în august.

Este un blocaj banal, dar care amână semnarea cu câteva zile dacă îl descoperi târziu. Verifică suma cu calculatorul de impozit pe clădire și achită înainte de a stabili data la notar. Restul taxelor pe care le suportă cealaltă parte, cumpărătorul, le-am detaliat în ghidul despre taxele la cumpărarea unei locuințe.

Suprafața din act: utilă sau construită?

Anunțurile imobiliare folosesc uneori suprafața construită, care include pereții și cota din părțile comune, iar actul de proprietate folosește de obicei suprafața utilă. Diferența este de ordinul a 15 până la 25%, deci un apartament „de 75 mp” din anunț poate avea 60 mp utili în cartea funciară.

Când calculezi prețul pe metru pătrat ca să te compari cu piața, folosește aceeași bază pentru toate ofertele. Convertorul de suprafață utilă și construită face traducerea, iar diferența schimbă semnificativ percepția asupra prețului.

Merită să vinzi sau să păstrezi pentru chirie?

Dacă apartamentul este deja închiriat sau ar putea fi, calculul nu se oprește la suma încasată din vânzare. Un apartament de 132.000 de euro care aduce 550 de euro pe lună are un randament brut de 5% pe an, din care scazi impozitul pe chirie, perioadele de neocupare, reparațiile și impozitul anual pe clădire.

Comparația corectă este între randamentul net al chiriei și randamentul pe care l-ai obține plasând banii din vânzare în altă parte. Calculatorul de randament pentru investiția imobiliară face socoteala completă, iar scenariile detaliate sunt în articolul despre randamentul unei investiții imobiliare.

Trei greșeli care costă la vânzare

• Prețul stabilit fără să scazi costurile: dacă îți trebuie exact 130.000 de euro pentru următoarea achiziție, prețul de listare trebuie să fie peste, nu egal.
• Antecontractul semnat fără clauze despre cine suportă costurile: ambiguitatea se rezolvă în ziua semnării, în defavoarea celui mai grăbit.
• Ignorarea termenului de doi ani la moșteniri: dacă vinzi un imobil moștenit, verifică întâi dacă succesiunea a fost dezbătută în termen. Altfel, taxa de succesiune se adaugă peste tot restul.

Informațiile din acest articol au caracter orientativ și educațional și nu constituie consultanță fiscală sau juridică personalizată. Cotele, plafoanele și tarifele se modifică prin acte normative, iar situația fiecărei tranzacții se verifică cu notarul instrumentator.

Întrebări frecvente

Impozitul la vânzarea unui apartament se aplică la profit sau la preț?

Se aplică la valoarea din contract, nu la diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare. Nu este un impozit pe câștig de capital. Dacă valoarea din contract este sub valoarea din grila notarilor publici, impozitul se calculează la valoarea din grilă.

Cine plătește notarul la vânzarea unui imobil?

Prin obicei, onorariul notarial și taxa de intabulare sunt suportate de cumpărător, iar impozitul pe venitul din transfer de vânzător. Repartizarea onorariului este negociabilă și trebuie stabilită în antecontract, pentru că legea nu o impune. Impozitul pe venit rămâne însă obligația vânzătorului.

Am nevoie de certificat energetic ca să vând?

Da. Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzarea unei locuințe și se prezintă notarului la autentificare. Costă în jur de 200 până la 400 de lei și se obține de la un auditor energetic atestat, într-un interval de câteva zile.

Ce se întâmplă dacă am restanțe la impozitul pe clădire?

Notarul nu poate autentifica actul de vânzare fără certificatul fiscal emis de primărie, iar acesta se eliberează doar dacă toate obligațiile către bugetul local sunt achitate. Impozitul pentru anul în curs se datorează integral, indiferent de luna în care vinzi.