Calculator randament investiție imobiliară
Calculează randamentul real al unui apartament dat în chirie: nu doar raportul simplu chirie-preț, ci randamentul net după toate costurile ascunse: taxe de achiziție, luni neînchiriate, cheltuieli de proprietar și impozitul pe chirii de 8% efectiv din 2026. Plus perioada reală de recuperare a investiției.
Calculator randament investiție imobiliară
Actualizat iulie 2026Cum se calculează corect randamentul unei chirii
Randamentul brut (chiria anuală împărțită la preț) este cifra din anunțuri, dar nu cea din realitate. Calculul corect pornește de la investiția totală (preț plus taxe notariale, renovare, mobilare), folosește un grad realist de ocupare (11 luni pe an), scade cheltuielile de proprietar și impozitul pe chirie. În 2026, impozitul efectiv este 8% din chiria încasată: se aplică 10% pe venitul rămas după cota forfetară de cheltuieli de 20%. În piața românească din 2026, randamentele nete tipice sunt 4,5-6,5% în marile orașe.
Componentele calculului
Taxele notariale și de intabulare adaugă 2-3% la preț, iar renovarea și mobilarea pentru închiriere încă 5-10%. Ignorarea lor umflă artificial randamentul cu până la un punct procentual.
Din 2024, proprietarii persoane fizice beneficiază de cota forfetară de cheltuieli de 20%: impozitul de 10% se aplică pe 80% din chirie, deci efectiv 8% din încasări. Contractele se înregistrează la ANAF, iar impozitul se declară prin Declarația Unică. Sursa: art. 84 Cod Fiscal (Legea 296/2023).
Chiriile intră în cumulul veniturilor extrasalariale pentru CASS: la peste 24.300 lei pe an (chirii plus dividende plus alte venituri), datorezi CASS pe praguri: 2.430 / 4.860 / 9.720 lei. La o chirie de 2.200 lei pe lună ești chiar la limita primului prag; verifică situația cumulată.
Titlurile de stat Fidelis și depozitele ofereau în 2026 randamente de 6-7,5% fără muncă de administrare și fără risc de neplată. Imobiliarele aduc în plus aprecierea capitalului și protecție la inflație, dar și concentrare de risc și lichiditate scăzută. Compară randamentul net, nu pe cel brut.
Exemplu numeric complet
Apartament cumpărat cu 400.000 lei, plus 25.000 lei costuri inițiale (taxe notariale, mobilare, renovare ușoară): investiție totală 425.000 lei. Chirie lunară 2.200 lei, închiriat 11 luni pe an, deci venit anual 24.200 lei. Randamentul brut este 24.200 / 425.000 = 5,7%. Din venit se scad cheltuielile de proprietar (3.000 lei pe an: asigurare, impozit local, mici reparații) și impozitul pe chirie de 8% (1.936 lei), rezultând un venit net anual de aproximativ 19.264 lei. Randamentul net devine 19.264 / 425.000 = 4,5%, cu peste un punct procentual sub randamentul brut afișat în anunțuri. La acest ritm, recuperarea integrală a investiției durează aproximativ 22 de ani, fără a lua în calcul aprecierea imobilului sau creșterea chiriei în timp.
Cum crești randamentul real
Trecerea de la 10 la 11,5 luni închiriate pe an înseamnă cu 15% mai mult venit anual, fără nicio investiție suplimentară. Un preț de chirie corect setat de la început, nu neapărat cel mai mare, scurtează perioadele fără chiriaș.
Garsonierele și apartamentele cu 2 camere din apropierea universităților sau a zonelor de birouri au de regulă randamente brute cu 1-2 puncte procentuale peste apartamentele mari din zone rezidențiale, din cauza cererii constante.
Proprietarii subestimează adesea cheltuielile anuale de administrare și reparații, mai ales la blocurile vechi. O rezervă realistă de 1% din valoarea imobilului pe an evită surprize care erodează randamentul calculat pe hârtie.
Pentru proprietari cu mai multe imobile închiriate, trecerea la PFA poate schimba structura de impozitare și de contribuții. Verifică și calculatorul de impozit PFA dacă administrezi chirii ca activitate constantă, nu ocazională.
Surse
- Codul Fiscal, art. 84 (venituri din cedarea folosinței bunurilor): legislatie.just.ro
- Legea 296/2023, cota forfetară 20% din 2024