Calculator impozit vânzare imobil
Calculează impozitul datorat la vânzarea unui apartament, casă sau teren în 2026: 3% din prețul de vânzare dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% dacă l-ai deținut mai mult. Fără pragul neimpozabil de 450.000 lei, eliminat încă din 2023, dar menționat greșit de multe surse. Impozitul se reține direct de notar.
Calculator impozit vânzare imobil
Codul Fiscal, art. 111Impozitul la vânzarea imobilelor în 2026: regulile exacte
De la 1 ianuarie 2023 (OG 16/2022), impozitul pe transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal se calculează la întreaga valoare a tranzacției, de la primul leu: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Faimosul prag neimpozabil de 450.000 lei nu mai există din 2023, deși multe articole vechi îl menționează încă. Impozitul se reține de notar la autentificarea contractului și se virează la ANAF; tu nu depui nicio declarație pentru această tranzacție.
Detalii care contează
De la data dobândirii (contractul de cumpărare, actul de donație, certificatul de moștenitor, procesul-verbal de recepție la construcție) până la data vânzării. La o zi peste 3 ani, cota scade de la 3% la 1%: la un apartament de 450.000 lei, diferența este de 9.000 lei.
Impozitul se aplică la prețul declarat în actul notarial. Dacă acesta este mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, impozitul se calculează la valoarea din studiu. Subdeclararea prețului este și riscantă, și rareori avantajoasă.
Nu se datorează impozit pentru: dobândirea prin reconstituirea dreptului de proprietate (legile fondului funciar), donațiile între rude până la gradul III și între soți, precum și moștenirile dezbătute în 2 ani de la deces (peste acest termen se percepe 1% la valoarea masei succesorale imobiliare).
Vânzătorul plătește impozitul și, uzual, certificatul energetic și adeverința de la asociație. Cumpărătorul suportă onorariul notarial, taxa de intabulare (0,15% pentru persoane fizice) și extrasul de autentificare. Folosește și calculatorul de taxe notariale pentru imaginea completă.
Exemple practice de calcul
Un apartament vândut cu 380.000 lei, deținut 2 ani: impozitul este 3% x 380.000 = 11.400 lei, reținut integral de notar din prețul încasat. Dacă aceeași tranzacție are loc după 3 ani și o zi de deținere, cota scade la 1%, iar impozitul devine 3.800 lei, o economie de 7.600 lei doar din amânarea vânzării cu câteva luni. La un teren vândut cu 120.000 lei, deținut peste 3 ani, impozitul este de doar 1.200 lei. Diferența dintre cote arată de ce merită verificat exact data dobândirii înainte de a stabili calendarul unei vânzări, mai ales când tranzacția se apropie de pragul celor 3 ani.
Întrebări frecvente
Da, art. 111 acoperă orice transfer de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal (case, apartamente, terenuri intravilane sau extravilane), cu excepțiile menționate mai sus. Regulile de cote și de calcul al termenului de 3 ani sunt identice.
Nu, notarul reține impozitul direct din suma tranzacției la semnare și îl virează la ANAF. Vânzătorul primește diferența netă; nu trebuie să depună o declarație separată sau să vireze el impozitul.
Regulile de mai sus se aplică persoanelor fizice care vând din patrimoniul personal. Vânzarea prin persoană juridică intră sub incidența impozitului pe profit sau pe veniturile microîntreprinderii, cu reguli complet diferite.
Nu există în prezent o facilitate de reinvestire care să scutească de acest impozit, spre deosebire de alte jurisdicții. Singurele reduceri legale vin din depășirea pragului de 3 ani de deținere sau din excepțiile enumerate mai sus.
Surse legislative
- Codul Fiscal, art. 111 (transferul proprietăților imobiliare): legislatie.just.ro
- OG 16/2022, eliminarea pragului de 450.000 lei și cotele 1%/3% (din 2023)
- Uniunea Notarilor Publici: uniuneanotarilor.ro