Ce taxe plătești când cumperi o locuință în România: ghid complet 2026

Găsești apartamentul potrivit, negociezi prețul, semnezi antecontractul și abia atunci descoperi că mai ai de plătit câteva mii de lei în taxe: onorariu notarial, taxă de intabulare la ANCPI și, din anul următor, un impozit anual pe clădire. Mulți cumpărători bugetează doar prețul de vânzare și sunt surprinși la notar de costurile suplimentare, care pot ajunge la 1,5-2% din valoarea locuinței, plus taxele recurente ulterioare. Acest ghid trece prin fiecare taxă pe care o plătești când cumperi o locuință în România în 2026, cu un exemplu de calcul pas cu pas pentru un apartament de 80.000 EUR.

Ce taxe plătești când cumperi o locuință: răspuns rapid

Pe scurt, la cumpărarea unei locuințe în România plătești trei categorii de costuri: taxe unice la semnarea actului (notarial și ANCPI), o taxă anuală recurentă (impozitul pe clădire) și, opțional, un impozit care apare doar dacă revinzi locuința în primii ani de la cumpărare.

• Taxa notarială: aproximativ 1-1,5% din valoarea imobilului (onorariu + TVA 21% + taxă de arhivă), calculată progresiv după grila notarilor publici.
• Taxele de cadastru și intabulare ANCPI: 0,15% din valoare pentru persoane fizice (minimum 60 lei), plus costul documentației cadastrale dacă aceasta lipsește sau e neactualizată.
• Impozitul pe clădire anual: 0,08%-0,2% din valoarea impozabilă a locuinței, stabilit de fiecare consiliu local, plătit din anul fiscal următor achiziției.
• Impozitul pe vânzare: nu se plătește la cumpărare, ci doar dacă tu, ca nou proprietar, revinzi locuința. Este 3% din valoarea tranzacției dacă vinzi în primii 3 ani și 1% dacă vinzi după 3 ani.
• Comisionul de agenție imobiliară: de regulă suportat de vânzător în România, dar uneori negociat sau împărțit cu cumpărătorul, tipic 2-4% din preț.

Pentru o estimare exactă pe cazul tău, cel mai simplu e să folosești calculatorul de taxă notarială înainte de a merge la notar.

Taxa notarială la cumpărarea unei locuințe

Taxa notarială este costul autentificării contractului de vânzare-cumpărare și se calculează după grila onorariilor minime stabilită de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR). Grila este progresivă: procentul aplicat scade pe măsură ce crește valoarea tranzacției.

Structura completă a taxei notariale are trei componente:

• onorariul notarial propriu-zis, calculat conform grilei, în funcție de valoarea declarată a imobilului (de regulă cea mai mare dintre prețul din contract și valoarea minimă orientativă a camerei notarilor);
• TVA de 21% aplicat la onorariu;
• taxa de arhivă notarială, o sumă fixă, de obicei între 50 și 70 lei.

Valoarea folosită la calcul nu poate fi mai mică decât grila minimă orientativă publicată de camera notarilor din județul respectiv, chiar dacă prețul negociat e mai mic. Onorariile practice pot diferi ușor de la un birou notarial la altul, de aceea recomandăm să verifici suma exactă cu calculatorul de taxă notarială, introducând valoarea reală a locuinței pe care vrei să o cumperi.

Taxele de cadastru și intabulare la ANCPI

Pe lângă notar, mai plătești o taxă separată către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), pentru înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară (intabularea).

Taxa de intabulare este 0,15% din valoarea declarată a imobilului pentru persoane fizice (minimum 60 lei) și 0,5% pentru persoane juridice. Dacă apartamentul sau casa nu are documentație cadastrală actualizată (de exemplu la imobile mai vechi, neintabulate corect, sau după modificări ale suprafeței), se adaugă și costul unei documentații cadastrale noi, realizată de un expert autorizat, cost care variază în funcție de complexitatea lucrării și de oraș. Notarul depune de regulă cererea de intabulare direct la ANCPI, iar taxa se achită odată cu semnarea actului. Poți estima rapid suma cu calculatorul de taxe cadastru ANCPI, introducând valoarea imobilului.

Impozitul pe clădire: taxa anuală după ce devii proprietar

Din anul fiscal următor cumpărării, orice proprietar de locuință în România datorează un impozit anual pe clădire, plătit către primăria locală unde este situat imobilul. Acesta nu se plătește la cumpărare, dar merită bugetat de la început pentru că devine o cheltuială recurentă.

Impozitul se calculează prin aplicarea unei cote între 0,08% și 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, nu asupra prețului plătit la cumpărare. Cota exactă este stabilită anual de fiecare consiliu local, iar valoarea impozabilă rezultă din suprafața construită înmulțită cu o valoare pe metru pătrat, prevăzută în tabelele Codului fiscal. Pentru anul fiscal 2026, valorile impozabile pe metru pătrat au fost actualizate semnificativ (o creștere de aproximativ 79,6% față de 2025), ceea ce înseamnă impozite mai mari decât în anii precedenți, chiar la aceeași cotă procentuală stabilită de primărie.

Există și reduceri: valoarea impozabilă scade cu 15% pentru clădirile cu vechime între 50 și 100 de ani și cu 25% pentru cele de peste 100 de ani. Impozitul se plătește integral până la 31 martie (cu bonificație oferită de unele primării pentru plata anticipată integrală) sau în două rate egale, până la 31 martie și până la 30 septembrie. Pentru o estimare pe cazul tău, foloseste calculatorul de impozit pe clădire anual.

Impozitul pe vânzare: cât plătești dacă revinzi locuința în primii ani

Acest impozit nu apare la cumpărare, ci abia atunci când, ca nou proprietar, decizi să revinzi locuința. Este util să îl cunoști încă de la achiziție dacă iei în calcul o revânzare rapidă (de exemplu la o investiție de tip renovare și revânzare).

Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare se calculează la valoarea tranzacției și are două cote, în funcție de perioada de deținere:

• 3% din valoarea vânzării, dacă vinzi imobilul în cel mult 3 ani de la data cumpărării;
• 1% din valoarea vânzării, dacă vinzi imobilul după ce l-ai deținut mai mult de 3 ani.

Spre deosebire de reglementarea anterioară anului 2023, impozitul se datorează pentru întreaga valoare a tranzacției, fără un prag minim neimpozabil. Se reține și se virează de către notar la momentul autentificării contractului de vânzare, așa că vânzătorul nu trebuie să facă declarații separate. Poți simula rapid suma cu calculatorul de impozit pe vânzarea imobilului, util atât dacă vinzi acum, cât și dacă vrei doar să înțelegi costul unei eventuale revânzări viitoare.

Comisionul de agenție și alte costuri de bugetat

Dacă achiziția s-a făcut printr-o agenție imobiliară, mai există un comision, de regulă între 2% și 4% din valoarea tranzacției. În România, comisionul este de obicei plătit de vânzător, dar există situații în care este negociat sau împărțit cu cumpărătorul, mai ales pe piețele cu cerere mare, așa că merită clarificat înainte de a face o ofertă.

Dacă cumperi cu credit ipotecar, la costurile de mai sus se adaugă și cele legate de finanțare (evaluare, asigurare, comisioane bancare), iar rata lunară depinde direct de indicele de referință folosit de bancă. Dacă vrei să înțelegi cum influențează acest indice rata pe care o plătești lunar, citește ghidul ROBOR și IRCC: cum îți afectează rata la creditul ipotecar. Iar dacă încă ești la etapa de decizie și nu ești sigur că cumpărarea e alegerea potrivită acum, ghidul chirie sau cumpărare: cum decizi corect în 2026 te ajută să compari costurile pe termen lung.

Exemplu complet: cât costă, în taxe, un apartament de 80.000 EUR

Pentru a vedea cum se adună toate aceste taxe, iată un calcul orientativ pentru un apartament cumpărat cu 80.000 EUR, la un curs aproximativ de 5 lei/EUR, adică 400.000 lei. Sumele exacte pot varia ușor în funcție de notariat, primărie și documentația imobilului, dar structura de calcul rămâne aceeași.

1. Taxa notarială

• Onorariu notarial (grilă progresivă, tranșa 250.001-500.000 lei): aproximativ 3.255 lei + 0,9% din suma care depășește 250.000 lei, adică 3.255 + 1.350 = 4.605 lei
• Taxă de arhivă: aproximativ 60 lei
• Subtotal fără TVA: 4.665 lei
• TVA 21%: aproximativ 980 lei
• Total taxă notarială: aproximativ 5.645 lei (circa 1,41% din valoarea locuinței)

2. Taxe cadastru și intabulare ANCPI

• Taxă de intabulare (0,15% din 400.000 lei): 600 lei
• Documentație cadastrală nouă (dacă este necesară): aproximativ 300-500 lei
• Total ANCPI: aproximativ 600-1.100 lei

3. Total costuri unice la cumpărare

Adunând taxa notarială și taxele ANCPI, costurile suplimentare față de prețul de 400.000 lei se situează undeva între 6.245 lei și 6.745 lei, adică aproximativ 1,6%-1,7% peste prețul de achiziție, fără a lua în calcul un eventual comision de agenție.

4. Impozitul pe clădire, din anul următor

Pentru un apartament de aproximativ 60 mp, cu o cotă locală de 0,1% aplicată la valoarea impozabilă actualizată pentru 2026, impozitul anual se situează, orientativ, undeva între 150 și 400 lei pe an, în funcție de vechimea blocului și de valorile stabilite de primăria locală. Suma exactă se calculează cel mai simplu cu calculatorul de impozit pe clădire anual.

5. Dacă revinzi în primii ani

Dacă, ipotetic, ai revinde acest apartament la același preț de 400.000 lei la doi ani de la cumpărare, ai datora un impozit pe vânzare de 3%, adică 12.000 lei. Dacă ai aștepta peste 3 ani, impozitul ar scădea la 1%, adică 4.000 lei. Această diferență merită luată în calcul dacă achiziția are și o componentă investițională.

Greșeli frecvente la calculul taxelor de cumpărare a unei locuințe

• Bugetarea doar a prețului de vânzare, fără a lăsa o rezervă de 1,5-2% pentru taxa notarială și ANCPI, ceea ce duce la surprize chiar în ziua semnării actului.
• Confuzia dintre valoarea din contract și grila minimă notarială. Notarul calculează taxele la cea mai mare valoare dintre preț și grila orientativă a camerei notarilor, nu la prețul negociat dacă acesta e sub grilă.
• Ignorarea documentației cadastrale lipsă sau neactualizate, ceea ce poate adăuga costuri și întârzieri neanticipate la intabulare.
• Uitarea impozitului pe clădire din anii următori, mai ales după actualizarea valorilor impozabile pentru 2026, care poate crește suma față de anii precedenți.
• Presupunerea greșită că impozitul pe vânzare se plătește la cumpărare. El apare doar dacă și când revinzi locuința, nu în momentul achiziției.
• Neclarificarea comisionului de agenție înainte de ofertă, ceea ce poate schimba bugetul total cu câteva mii de lei, mai ales dacă vânzătorul cere ca acesta să fie suportat parțial de cumpărător.

Cumpărarea unei locuințe în România presupune, pe lângă preț, un set clar de taxe: onorariul notarial, taxa de intabulare la ANCPI, impozitul anual pe clădire și, doar în cazul unei revânzări rapide, impozitul pe transferul proprietății. Calculând din timp aceste costuri, cu ajutorul calculatoarelor dedicate, eviți surprizele de la notar și bugetezi corect întreaga tranzacție, nu doar prețul de pe anunț.