Cât costă notarul: taxe și onorarii la vânzare, succesiune și procură

Momentul în care afli cât costă notarul vine, de obicei, cu o zi înainte de semnare, printr-un mesaj de la secretariat: „aduceți 6.800 de lei, cash sau card”. Suma nu seamănă cu nimic din ce ai citit pe internet, pentru că acolo se vorbește despre onorariu, iar pe nota de plată onorariul e doar una dintre cinci sau șase linii. Diferența dintre ce estimează oamenii și ce plătesc efectiv vine aproape mereu din liniile pe care nu le-au văzut venind.

Ce plătești de fapt la biroul notarial

La notar nu plătești un tarif, ci un pachet format din patru tipuri de sume diferite: onorariul notarului, taxele către instituții publice (ANCPI, registre naționale), impozitele datorate statului și TVA aplicat peste onorariu. Doar prima componentă aparține notarului, restul trec prin el către alte destinații.

Împărțirea asta explică de ce doi notari din același oraș pot cere sume aproape identice, deși niciunul nu îți spune aceeași cifră la telefon. Partea fixă, cea care merge la stat, nu se negociază și nu diferă. Partea variabilă, onorariul, se mișcă în limitele unui barem, de obicei cu câteva sute de lei între birouri.

• Onorariul notarial: procent din valoarea actului, calculat pe tranșe descrescătoare, cu un minim fix pentru valorile mici. Peste el se adaugă TVA.
• Onorariile pentru servicii conexe: redactarea actului, consultanța prealabilă, arhivarea, exemplarele suplimentare, interogarea registrelor naționale. Sume mici individual, 100 până la 400 de lei la un loc.
• Tarifele ANCPI: extrasul de carte funciară pentru autentificare și tariful de intabulare a dreptului de proprietate. Al doilea e proporțional cu valoarea, deci la imobile scumpe devine a doua cea mai mare linie.
• Impozitul pe venitul din transferul proprietății: se reține de notar și se virează la stat, dar îl datorează vânzătorul, nu cumpărătorul.
• Taxele de registru: interogarea evidenței opțiunilor succesorale, a registrului de testamente, a celui de procuri. Fiecare costă câteva zeci de lei.

Onorariul se calculează pe tranșe, nu ca procent unic

Onorariul notarial nu e un procent fix aplicat pe toată valoarea actului, ci o sumă fixă pentru tranșele inferioare plus un procent aplicat doar pe partea care depășește ultima tranșă completă. Procentul scade pe măsură ce valoarea crește, deci un imobil de două ori mai scump nu costă de două ori mai mult la notar.

O grilă orientativă pentru 2026, de tipul celei folosite la vânzări, arată cam așa: până la 20.000 de lei se percep 2,2%, cu un minim de 230 de lei; între 20.001 și 35.000 de lei, 440 de lei plus 1,6% peste 20.000; între 35.001 și 65.000, 680 de lei plus 1,3%; între 65.001 și 100.000, 1.070 de lei plus 0,9%; între 100.001 și 200.000, 1.385 de lei plus 0,8%; între 200.001 și 600.000, 2.185 de lei plus 0,6%; peste 600.000, 4.585 de lei plus 0,44% din ce depășește pragul. Dacă vrei cifra pentru valoarea ta fără să urmărești tranșele cu creionul pe hârtie, calculatorul de taxe notariale aplică grila automat și separă onorariul de TVA.

De ce procentul efectiv scade

La 50.000 de lei, onorariul iese 875 de lei, adică 1,75% din valoare. La 500.000 de lei iese 3.985 de lei, adică 0,8%. Pe un apartament de valoare medie procentul efectiv se așază în jurul a 0,8 până la 0,9%, iar în discuțiile de la ghișeu cifra asta e sursa unui malentendu constant: oamenii aud „un procent” și calculează 1% peste tot.

Cine plătește ce la o vânzare

Legea nu împarte costurile între părți, le lasă la convenția lor. Obiceiul pieței, în schimb, e destul de ferm: cumpărătorul suportă onorariul, extrasul de carte funciară și tariful de intabulare, iar vânzătorul suportă impozitul pe venitul din transfer și certificatul de atestare fiscală. Dacă vânzătorul cere ca „toate taxele să fie pe cumpărător”, el se referă în practică tot la asta, nu la impozitul lui.

Impozitul se calculează la 3% din valoarea tranzacției dacă imobilul a fost deținut mai puțin de trei ani și la 1% dacă a fost deținut mai mult. Pragul ăsta mută sume mari: pe un apartament de 430.000 de lei, diferența dintre doi ani și jumătate de deținere și trei ani și o lună e de aproape 8.600 de lei. Calculatorul de impozit la vânzarea unui imobil arată ambele variante, util mai ales când data dobândirii e aproape de prag și merită amânată semnarea cu câteva săptămâni.

Exemplul 1: apartament de 85.000 de euro, vândut

Apartament în municipiu, preț convenit 85.000 de euro, curs folosit în act 5,05 lei pentru un euro, deci o valoare declarată de 429.250 de lei. Vânzătorul l-a cumpărat acum șase ani.

Pasul 1, onorariul. Valoarea intră în tranșa 200.001 până la 600.000 de lei. Baza fixă e 2.185 de lei, iar procentul de 0,6% se aplică doar pe diferența de 229.250 de lei, ceea ce dă 1.375,50 lei. Onorariul net iese 3.560,50 lei.

Pasul 2, TVA. 21% din 3.560,50 lei înseamnă 747,71 lei. Onorariul cu TVA ajunge la 4.308,21 lei.

Pasul 3, servicii conexe. Redactare, consultanță și arhivare, 250 de lei net, adică 302,50 lei cu TVA.

Pasul 4, extrasul de carte funciară pentru autentificare. 60 de lei, tarif ANCPI, valabil zece zile lucrătoare.

Pasul 5, intabularea. 0,5% din valoarea declarată, adică 2.146,25 lei. Aici apare surpriza cea mai frecventă: linia asta e singura care crește liniar cu prețul, deci la imobile peste 100.000 de euro depășește jumătate din onorariu. Calculatorul de taxe pentru cadastru și intabulare acoperă și cazurile în care imobilul nu are încă număr cadastral, situație în care se adaugă documentația topografică. Dacă intri în ea pentru prima dată, ghidul despre cadastru, intabulare, termene și blocaje explică ce se întâmplă când extrasul expiră înainte de semnare.

Total cumpărător: 4.308,21 + 302,50 + 60 + 2.146,25 = 6.817 lei, aproximativ 1.350 de euro.

Pasul 6, impozitul vânzătorului. Deținere peste trei ani, deci 1% din 429.250 de lei, adică 4.292,50 lei, reținut de notar la semnare.

Total pe tranzacție: 11.109,50 lei, circa 2.200 de euro, din care 61% cad pe cumpărător și 39% pe vânzător.

Exemplul 2: succesiune pe un apartament, între doi moștenitori

Doi frați dezbat succesiunea mamei, la șapte luni de la deces. Masa succesorală: un apartament evaluat la 310.000 de lei, plus un cont cu 11.000 de lei. Valoarea totală, 321.000 de lei.

Pasul 1, onorariul de succesiune. Grila pentru certificatul de moștenitor e mai blândă decât cea de vânzare la valori mari: 1.500 de lei plus 2% peste 50.000 până la 300.000, apoi 6.500 de lei plus 1% peste prag. Pentru 321.000 de lei: 6.500 + 1% × 21.000 = 6.710 lei net.

Pasul 2, TVA. 21% din 6.710 lei dă 1.409,10 lei, deci onorariul cu TVA e 8.119,10 lei.

Pasul 3, interogările de registru. Evidența opțiunilor succesorale și registrul de testamente, 60 de lei împreună. Extras de carte funciară, alți 60 de lei.

Pasul 4, intabularea pe moștenitori. 0,5% din valoarea imobilului, nu din masa totală: 1.550 de lei.

Pasul 5, impozitul pe succesiune. Zero, pentru că dezbaterea s-a făcut în primii doi ani de la deces. Dacă frații ar fi așteptat, de exemplu, doi ani și două luni, ar fi plătit 1% din masa succesorală, adică 3.210 de lei în plus. Termenul ăsta e cel mai scump dintre toate termenele notariale, și e și cel mai des ratat. Logica lui seamănă cu cea a altor termene de prescripție și taxe judiciare: nu se întrerupe de la sine și nu iartă buna intenție.

Total: 8.119,10 + 60 + 60 + 1.550 = 9.789,10 lei, adică 4.894,55 lei pentru fiecare frate.

Dacă frații nu se înțeleg pe cote și succesiunea devine litigioasă, dosarul pleacă în instanță ca partaj judiciar, iar acolo se adaugă taxa judiciară de timbru, calculată procentual pe valoarea bunurilor supuse partajului, plus onorariu de avocat și eventual expertiză evaluatorie. Calculatorul de taxă judiciară de timbru arată cât costă pasul ăsta înainte să îl faci, iar diferența față de varianta amiabilă e, de regulă, de câteva mii de lei și de un an și jumătate.

Exemplul 3: o procură specială

Cea mai ieftină vizită la notar și singura la care suma nu depinde de o valoare. O procură specială, prin care îți împuternicești fratele să depună un dosar la primărie, costă 130 de lei onorariu plus 21% TVA, deci 157,30 lei. Un exemplar suplimentar, 25 de lei.

O procură generală de administrare a bunurilor urcă la 250 de lei plus TVA, adică 302,50 lei, pentru că redactarea cere enumerarea limitelor mandatului. Dacă actul merge în străinătate, se adaugă apostila, circa 50 de lei taxă plus onorariul de legalizare a traducerii, 60 până la 90 de lei pe pagină. Un dosar complet pentru folosire în Italia sau Spania ajunge, în practică, la 350 până la 450 de lei.

Aceleași tarife mici se aplică și la actele de familie rezolvate pe cale notarială, de la declarațiile de consimțământ pentru călătoria unui minor până la divorțul prin acordul părților, unde onorariul e fix și nu depinde de patrimoniu. Comparația completă de costuri și termene stă în ghidul despre divorț, taxe și pensie de întreținere.

Cele trei situații, una lângă alta

Observă inversiunea: succesiunea are onorariul mai mare decât vânzarea, deși valoarea e mai mică, pentru că grila de succesiuni urcă mai repede pe tranșele mijlocii. În schimb, vânzarea are taxe de patru ori mai mari, din cauza impozitului și a intabulării.

Ce surprinde cel mai des

Nu onorariul. Oamenii vin pregătiți pentru el, îl caută pe internet, îl compară între birouri. Liniile care dau peste cap bugetul sunt alte trei.

• Intabularea: 0,5% pare mic până îl aplici pe 430.000 de lei și iese mai mult de jumătate din onorariu.
• TVA pe onorariu: la 21% adaugă aproximativ a cincea parte la o linie deja consistentă, iar sumele citate la telefon sunt adesea nete.
• Documentația cadastrală lipsă: dacă imobilul nu are număr cadastral, apare un cost de 1.200 până la 2.500 de lei și o întârziere de trei până la șase săptămâni, exact în momentul în care ai o promisiune de vânzare cu termen.

Cifrele din articol sunt orientative și educative, nu consultanță juridică. Onorariile notariale se încadrează într-un barem național, dar variază între birouri în funcție de complexitatea actului, de numărul de părți și de serviciile conexe incluse, iar tarifele ANCPI și cotele de impozit se modifică prin acte normative. Suma exactă se cere în avans, în scris, la biroul notarial unde vei semna, pe baza valorii reale a actului și a situației tale de deținere. Un calculator îți dă o estimare cu care poți pregăti banii, nu un verdict pe care să îl opui notarului.

Întrebări frecvente

Cât costă notarul la vânzarea unui apartament de 85.000 de euro?

Aproximativ 11.100 de lei în total, din care circa 6.800 de lei cad pe cumpărător (onorariu cu TVA, servicii conexe, extras de carte funciară și 0,5% tarif de intabulare) și circa 4.300 de lei pe vânzător, ca impozit de 1% pe venitul din transferul proprietății, aplicabil dacă imobilul a fost deținut peste trei ani.

Se plătește impozit la succesiune?

Nu, dacă dezbaterea succesorală se finalizează în primii doi ani de la data decesului. După acest termen se datorează 1% din valoarea masei succesorale, pe lângă onorariul notarial și tarifele de intabulare. Termenul curge de la deces, nu de la data la care moștenitorii află de el.

Cine plătește onorariul notarial, vânzătorul sau cumpărătorul?

Legea lasă împărțirea la acordul părților. În practica pieței imobiliare din România, cumpărătorul suportă onorariul și intabularea, iar vânzătorul impozitul pe venitul din transfer. Clauza se scrie explicit în antecontract, altfel discuția se redeschide în ziua semnării.

Cât costă o procură la notar?

O procură specială costă în jur de 155 până la 170 de lei cu TVA, iar una generală de administrare între 300 și 330 de lei. Suma nu depinde de valoarea bunurilor vizate. Pentru folosire în străinătate se adaugă apostila și legalizarea traducerii, ceea ce duce totalul la 350 până la 450 de lei.