Sari la o secțiune6
Ai găsit apartamentul, ai discutat prețul, ai mers la bancă și ai aflat că suma aprobată e cu 80.000 de lei mai mică decât ai calculat acasă. Nu e o eroare și nicio negociere. Banca nu se uită la cât ai putea plăti dacă totul merge bine, ci la cât rămâi capabil să plătești dacă dobânda urcă. Diferența dintre cele două cifre se numește grad de îndatorare și e prima verificare pe care o face orice creditor.
Gradul de îndatorare este raportul dintre totalul ratelor lunare și venitul net lunar. Pentru creditele în lei acordate persoanelor fizice, limita reglementată este de 40 la sută din venitul net, cu 5 puncte procentuale în plus, deci 45 la sută, pentru prima locuință achiziționată de un debitor. Pentru creditele în valută, limita coboară la 20 la sută, tocmai pentru că riscul valutar cade pe debitor.
Ce intră în numărător și ce intră în numitor
Aproape toate surprizele vin din faptul că oamenii calculează cu alte cifre decât banca.
În totalul ratelor intră nu doar creditul pe care vrei să îl iei, ci toate obligațiile existente: rate la credite de nevoi personale, rate la bunuri cumpărate în rate, leasing personal și, punctul cel mai des uitat, cardurile de credit și descoperirile de cont. Chiar dacă ai limita neutilizată, banca ia în calcul un procent din ea ca obligație lunară potențială, de regulă între 3 și 10 la sută din plafonul aprobat. Un card cu limită de 10.000 de lei, pe care nu l-ai atins niciodată, poate consuma 500 de lei din capacitatea ta lunară.
În venitul net intră salariul net și veniturile pe care le poți dovedi cu documente și cu istoric. Regula practică a băncilor:
- Salariul net: se ia integral, dacă ai vechime și contract pe perioadă nedeterminată.
- Bonusurile și comisioanele variabile: se iau parțial, cel mai adesea ca medie pe 12 sau 24 de luni, uneori ponderate.
- Chiriile încasate: se acceptă în proporție de 70 până la 80 la sută din valoarea contractului, dacă acesta este înregistrat.
- Veniturile din PFA sau dividende: se iau ca medie pe doi ani fiscali încheiați, pe baza declarațiilor depuse.
- Alocațiile, ajutoarele și veniturile ocazionale: în general nu se iau în calcul.
Un cuplu care declară acasă 12.000 de lei venit ajunge frecvent la 9.500 de lei venit eligibil în ochii băncii. De acolo pornește diferența.
Testele de stres, partea invizibilă
Reglementarea nu se mulțumește cu situația de azi. Banca trebuie să verifice că rata rămâne suportabilă și în scenarii nefavorabile, aplicând asupra calculului un șoc pe rata dobânzii și, la creditele în valută, un șoc pe curs, plus un șoc pe venit. Valorile se actualizează periodic de banca centrală, iar creditorii le aplică obligatoriu.
Traducere practică: dacă la dobânda de azi rata ar fi 2.900 de lei, banca verifică dacă te încadrezi și la o rată calculată cu o dobândă sensibil mai mare. Dacă nu, suma aprobată scade. Acesta este motivul pentru care simularea proprie, făcută cu dobânda curentă, iese mereu mai optimistă decât oferta reală.
La creditele cu dobândă variabilă legată de IRCC, sensibilitatea e cu atât mai relevantă. Cât se mișcă rata la o variație de un punct al indicelui verifici cu un calculator de impact al indicelui asupra ratei, iar mecanismul l-am explicat pe larg în articolul despre ROBOR, IRCC și efectul lor asupra ratei.
Exemplu de calcul complet
O familie cu venit net cumulat de 6.500 de lei pe lună vrea să cumpere prima locuință. Nu are alte credite. Presupunem o dobândă efectivă de 6,5 la sută pe an și o perioadă de 30 de ani.
Pasul 1, plafonul de rată. Fiind prima locuință, limita este 45 la sută. 6.500 înmulțit cu 0,45 dă 2.925 de lei rată maximă lunară.
Pasul 2, suma împrumutabilă. La 6,5 la sută pe 30 de ani, fiecare 100.000 de lei împrumutați costă aproximativ 632 de lei pe lună. Împărțind 2.925 la 632 și înmulțind cu 100.000, rezultă un credit maxim de aproximativ 462.800 de lei.
Pasul 3, prețul locuinței. Cu un avans de 15 la sută, creditul acoperă 85 la sută din preț. 462.800 împărțit la 0,85 dă aproximativ 544.400 de lei, adică valoarea maximă a locuinței, la care se adaugă avansul de circa 81.600 de lei plus taxele de tranzacție.
| Scenariu | Rată maximă | Credit maxim | Preț locuință acoperit |
|---|---|---|---|
| Prima locuință, fără alte credite | 2.925 lei | 462.800 lei | 544.400 lei |
| A doua locuință, fără alte credite | 2.600 lei | 411.400 lei | 484.000 lei |
| Prima locuință, cu o rată existentă de 700 lei | 2.225 lei | 352.000 lei | 414.100 lei |
| Prima locuință, cu rată de 700 lei și card de 10.000 lei | 1.725 lei | 272.900 lei | 321.100 lei |
Ultima linie merită privită de două ori. Un card de credit nefolosit, cu limită de 10.000 de lei, reduce capacitatea de împrumut cu aproape 80.000 de lei. Închiderea lui cu 60 de zile înainte de a depune dosarul e cea mai ieftină creștere de buget disponibilă. Refă calculul cu cifrele tale într-un calculator de rată la credit ipotecar înainte de a merge la bancă.
Cele patru pârghii pe care le ai
Perioada creditului
Prelungirea de la 25 la 30 de ani scade rata cu aproximativ 8 la sută și crește suma împrumutabilă cu aproape tot atât. Costul: dobândă totală mai mare cu zeci de mii de lei. Pârghia funcționează, dar se plătește.
Curățarea obligațiilor existente
Un credit de nevoi personale cu sold mic, dar rată mare, blochează mult mai multă capacitate decât valorează. Achitarea lui anticipată, dacă ai lichiditatea, sau refinanțarea lui pe o perioadă mai lungă schimbă imediat calculul. Verifică varianta cu un calculator de refinanțare și cu ghidul despre momentul în care refinanțarea chiar merită.
Codebitorul
Adăugarea unui codebitor cu venit stabil ridică numitorul. Atenție însă: obligațiile lui existente intră și ele în numărător, deci un codebitor cu propriile rate poate să nu ajute deloc.
Programele cu garanție de stat
Pentru prima locuință, un program cu garanție de stat schimbă cerința de avans și, uneori, condițiile de dobândă, deci și suma finală. Condițiile de eligibilitate le verifici cu un calculator de eligibilitate pentru prima locuință, iar plafoanele și avansul actualizat sunt descrise în articolul despre eligibilitate, avans și rată la Noua Casă.
Gradul maxim nu este gradul recomandat
Limita de 45 la sută este un plafon de reglementare, nu un obiectiv. O familie cu venit de 6.500 de lei care alocă 2.925 de lei ratei rămâne cu 3.575 de lei pentru tot restul, adică utilități, mâncare, transport, școală și eventualele urgențe. La primul eveniment neprevăzut, bugetul crapă.
Pragul la care majoritatea consilierilor financiari se opresc este 30 până la 35 la sută din venitul net pentru rata locuinței. În exemplul de mai sus, asta înseamnă o rată între 1.950 și 2.275 de lei, deci un credit între 308.000 și 360.000 de lei. Diferența față de maximul teoretic se traduce fie într-o locuință mai mică, fie într-un avans mai mare, fie în amânarea achiziției cu un an sau doi.
Când calculul iese greu, întrebarea corectă nu e cum obții mai mult credit, ci dacă achiziția are sens acum. Comparația directă între costul lunar al chiriei și costul total al deținerii, inclusiv dobânda, impozitul și întreținerea, se face cu un calculator de chirie față de cumpărare. În anumite orașe și la anumite dobânzi, răspunsul surprinde.
Întrebări frecvente
Care este gradul maxim de îndatorare admis în România?
40 la sută din venitul net lunar pentru creditele în lei și 20 la sută pentru cele în valută. Pentru prima locuință achiziționată de un debitor, limita în lei crește cu 5 puncte procentuale, deci ajunge la 45 la sută.
Cardul de credit pe care nu îl folosesc îmi scade suma aprobată?
Da. Băncile iau în calcul un procent din limita aprobată ca obligație lunară, indiferent dacă ai utilizat sau nu banii. Închiderea cardurilor și a descoperirilor de cont neutilizate, cu câteva luni înainte de dosar, crește capacitatea de împrumut.
De ce banca îmi aprobă mai puțin decât arată simularea online?
Pentru că simularea folosește dobânda curentă, iar banca aplică obligatoriu un șoc pe rata dobânzii și, la nevoie, un șoc pe venit. În plus, veniturile variabile se iau parțial, nu integral, ceea ce reduce baza de calcul.
Ce grad de îndatorare este confortabil, nu doar legal?
Între 30 și 35 la sută din venitul net pentru rata locuinței, astfel încât să rămână spațiu pentru economii și pentru cheltuieli neprevăzute. Apropierea de plafonul legal transformă orice schimbare de venit sau de dobândă într-o problemă imediată.