Sari la o secțiune8
Ai strâns 30.000 de lei, poate dintr-un bonus de final de an cum e cel din articolul despre cât rămâne net dintr-o primă, și vrei să îi dai băncii, în contul creditului ipotecar. La ghișeu primești o întrebare care te prinde nepregătit: vrei să scadă rata sau să scadă perioada? Cele două variante nu sunt echivalente și nu se compensează una pe alta. Una îți dă aer în fiecare lună, cealaltă îți economisește de câteva ori mai mulți bani, iar diferența dintre ele, pe un credit de 20 de ani, se măsoară în zeci de mii de lei.
Ce se întâmplă, de fapt, cu banii pe care îi dai anticipat
O plată anticipată parțială se duce integral în capitalul rămas de rambursat, nu în dobândă și nu în ratele viitoare. Dacă mai ai 240.000 de lei de plătit și dai 30.000, soldul devine 210.000 de lei din ziua operațiunii, iar dobânda se calculează de atunci înainte pe suma mai mică. Economia nu vine din plata în sine, ci din toți anii în care dobânda se aplică pe un sold mai mic.
De aici decurge primul lucru contraintuitiv: valoarea unei plăți anticipate depinde mai mult de momentul în care o faci decât de mărimea ei. Un credit ipotecar este construit cu dobândă descrescătoare pe un sold descrescător, deci în primii ani plătești aproape numai dobândă, iar în ultimii aproape numai capital. Aceiași 30.000 de lei dați în anul doi valorează de câteva ori mai mult decât dați în anul cincisprezece. Dacă vrei să vezi cum se mișcă graficul, calculatorul de rată la creditul ipotecar arată împărțirea pe capital și dobândă pentru fiecare lună.
Comisionul de rambursare anticipată
Pentru creditele cu dobândă variabilă, legislația privind creditele pentru consumatori nu permite băncii să perceapă comision de rambursare anticipată. Pentru cele cu dobândă fixă, comisionul este plafonat legal și se aplică la suma rambursată. În practică, pentru un credit ipotecar în lei cu IRCC, plata anticipată nu costă nimic peste suma pe care o dai. Verifică totuși contractul, pentru că perioada de dobândă fixă din primii ani la unele produse schimbă răspunsul.
Varianta A: scade rata, perioada rămâne aceeași
Banca recalculează rata lunară pe soldul nou, păstrând data scadenței finale. Rata scade imediat și rămâne mai mică până la final. Ce câștigi este lichiditate lunară, adică bani liberi în fiecare lună, nu o sumă mare la final.
Alegerea asta are sens într-un număr limitat de situații, dar reale: când rata actuală îți strânge bugetul lunar la limită, când urmează o scădere de venit previzibilă, cum ar fi un concediu de creștere a copilului, sau când vrei să îți îmbunătățești gradul de îndatorare ca să te califici pentru un alt credit. Pe ultimul punct, articolul despre gradul de îndatorare explică de ce rata contează în formula băncii, nu soldul total.
Varianta B: scade perioada, rata rămâne aceeași
Banca păstrează rata lunară la nivelul actual și scurtează durata creditului. Tu continui să plătești exact cât plăteai, dar termini mai repede, iar fiecare lună tăiată de la final este o lună de dobândă pe care nu o mai plătești niciodată.
Această variantă economisește semnificativ mai mult, pentru un motiv simplu: la varianta A continui să plătești dobândă până la scadența originală, doar pe un sold mai mic. La varianta B elimini complet ultimele luni de credit. Lunile de la final au rate cu componentă mică de dobândă, e adevărat, dar sunt multe, și se adună.
Cifrele, pe un credit real
Luăm un credit ipotecar de 300.000 de lei, pe 25 de ani, cu dobândă anuală efectivă de 7%, ajuns la finalul anului al treilea. Soldul rămas este în jurul a 278.000 de lei, iar rata lunară este aproximativ 2.120 de lei. Faci o plată anticipată de 30.000 de lei, deci soldul devine 248.000.
- Fără plată anticipată: mai ai 264 de rate de 2.120 de lei, adică aproximativ 559.700 de lei de plătit, din care circa 281.700 de lei dobândă.
- Varianta A, scade rata: rata nouă pe soldul de 248.000 de lei, în 264 de luni rămase, coboară la aproximativ 1.891 de lei. Plătești 229 de lei mai puțin pe lună, iar dobânda totală rămasă scade la circa 251.200 de lei. Economie de dobândă: aproximativ 30.500 de lei.
- Varianta B, scade perioada: păstrezi rata de 2.120 de lei, iar creditul se închide după aproximativ 206 luni în loc de 264. Tai 58 de luni, aproape cinci ani. Dobânda totală rămasă scade la circa 201.700 de lei. Economie de dobândă: aproximativ 80.000 de lei.
| Scenariu | Rată lunară | Luni rămase | Dobândă rămasă | Economie |
|---|---|---|---|---|
| Fără plată anticipată | 2.120 lei | 264 | ~281.700 lei | 0 |
| A. Scade rata | 1.891 lei | 264 | ~251.200 lei | ~30.500 lei |
| B. Scade perioada | 2.120 lei | 206 | ~201.700 lei | ~80.000 lei |
Raportul este de aproximativ 2,6 la 1 în favoarea scurtării perioadei, pentru exact aceeași sumă dată băncii. Cifrele depind de dobândă, de soldul rămas și de anul în care te afli, așa că merită refăcute pe datele tale concrete, cu graficul tău de rambursare în față.
Când varianta A câștigă totuși
Economia mai mare nu înseamnă automat decizia corectă. Trei situații în care rata mai mică bate dobânda economisită:
- Fondul de urgență lipsește: dacă dai ultimii bani lichizi băncii și rămâi fără rezervă, prima urgență te întoarce la un credit de consum cu dobândă de două sau trei ori mai mare. Pragul minim rezonabil pentru cheltuielile tale îl dă calculatorul de fond de urgență.
- Venitul e instabil: pentru un PFA sau un freelancer, o rată mai mică este o asigurare lunară împotriva unei luni slabe, iar asta are o valoare greu de exprimat în dobândă economisită.
- Urmează un al doilea credit: banca se uită la rata lunară, nu la soldul total, când calculează cât mai poți împrumuta.
Soluția de mijloc, puțin cunoscută
Poți alege varianta A, cu rată mai mică, apoi să plătești voluntar vechea rată, punând diferența de 229 de lei într-un cont separat sau într-o nouă plată anticipată anuală. Obții flexibilitatea variantei A și, dacă îți ține disciplina, o parte bună din economia variantei B. Costul este că depinde integral de disciplină, iar un transfer automat la data salariului rezolvă mai mult decât intenția.
Plată anticipată sau refinanțare
Dacă dobânda ta actuală e peste nivelul pieței, ordinea corectă este pe dos față de cum pare. Refinanțezi întâi, la o dobândă mai mică, apoi faci plata anticipată pe creditul nou, pentru că fiecare leu dat anticipat economisește proporțional cu dobânda la care se aplică. Invers, dacă dai întâi 30.000 de lei și refinanțezi după, ai redus baza pe care s-ar fi aplicat dobânda mai mică. Calculatorul de refinanțare compară costul total al celor două credite, inclusiv comisioanele de acordare și evaluare, iar articolul despre când merită refinanțarea trece prin pragurile de la care operațiunea se justifică.
Plată anticipată sau investiție
Întrebarea de fond este una de randament comparat. O plată anticipată la 7% dobândă îți aduce un randament garantat și neimpozabil de 7%, pentru că atât nu mai plătești. O investiție trebuie să bată 7% după impozit și după inflație ca să fie alegerea mai bună, iar asta nu se întâmplă cu un depozit bancar la dobânzile actuale. Calculatorul de dobândă compusă arată cât ar trebui să randeze o investiție alternativă ca să merite amânarea plății.
Dacă dobânda la credit este variabilă și indicele crește, argumentul pentru plata anticipată se întărește, pentru că economia ta crește odată cu indicele. Mecanismul este explicat în calculatorul de impact al indicelui pe rată. Toate instrumentele pentru credite și imobiliare sunt grupate în catalogul de calculatoare.
Informațiile de aici sunt orientative și educaționale, nu consultanță financiară personalizată. Condițiile de rambursare anticipată, comisioanele și modul de recalculare diferă de la o bancă la alta și sunt scrise în contractul tău. Cere băncii, în scris, simularea pentru ambele variante înainte să semnezi cererea.
Întrebări frecvente
Ce economisesc mai mult, scurtarea perioadei sau reducerea ratei?
Scurtarea perioadei economisește mai mult, de regulă de două până la trei ori mai multă dobândă pentru aceeași sumă rambursată anticipat. Motivul este că elimini complet ultimele luni de credit, în loc să continui să plătești dobândă până la scadența originală pe un sold mai mic.
Se plătește comision pentru rambursarea anticipată a unui credit ipotecar?
La creditele cu dobândă variabilă acordate consumatorilor, banca nu poate percepe comision de rambursare anticipată. La cele cu dobândă fixă, comisionul este plafonat prin lege și se aplică la suma rambursată. Verifică în contract dacă creditul tău are o perioadă inițială cu dobândă fixă.
Când e cel mai bun moment pentru o plată anticipată?
Cât mai devreme în durata creditului. În primii ani, cea mai mare parte a ratei este dobândă calculată pe un sold mare, deci fiecare leu care reduce soldul are efect pe mulți ani înainte. Aceeași sumă dată în ultima treime a creditului economisește o fracțiune din ce ar fi economisit la început.
Pot schimba decizia după ce am făcut plata anticipată?
Nu retroactiv. Recalcularea pe care o alegi la momentul plății, rată mai mică sau perioadă mai scurtă, se consemnează într-un act adițional. Poți cere o nouă recalculare la o plată anticipată ulterioară, dar pentru cea deja efectuată decizia rămâne, deci întreabă de la ghișeu ambele simulări înainte de a semna.