Devizul constructorului nu se potrivește cu calculul tău: de unde vin diferențele

Ți-ai făcut calculul acasă și ți-au ieșit 48.000 de lei pentru renovarea unui apartament de 62 de metri pătrați. Constructorul îți trimite un deviz de 71.000. Reacția firească este să crezi că cineva umflă prețul. De cele mai multe ori, nici tu nu ai greșit, nici el nu exagerează. Voi doi calculați lucruri diferite, pe suprafețe diferite, cu ipoteze diferite despre ce înseamnă gata.

De ce nu se potrivesc cele două cifre

Un calcul propriu estimează de regulă doar materialul principal aplicat pe suprafața utilă, în timp ce devizul unui constructor include material, manoperă, pierderi tehnologice, materiale auxiliare, transport, manipulare, curățenie, garanție și marja firmei. Diferența tipică între cele două abordări este de 35% până la 60%. Nu este o marjă ascunsă, ci un set de linii pe care calculul de acasă le omite sistematic.

Fiecare dintre aceste linii se poate verifica separat. Odată identificate, discuția cu firma se mută de la prea scump la arată-mi cum ai calculat pierderile, ceea ce este o poziție mult mai bună de negociere.

Sursa unu: suprafața de referință

Tu calculezi pe suprafață utilă, adică pardoseala. Constructorul calculează pe suprafață de finisat, care include pereții pe verticală, tavanele și glafurile. Într-un apartament de 62 de metri pătrați utili cu înălțimea de 2,60 metri, suprafața de zugrăvit ajunge la aproximativ 175 de metri pătrați, de aproape trei ori mai mare decât pardoseala.

Aceeași logică se aplică la faianță. O baie de 5 metri pătrați la sol are, cu faianță până la 2,10 metri pe patru pereți, în jur de 24 de metri pătrați de placat. Estimarea corectă a necesarului se face cu calculatorul de gresie și faianță, care separă suprafața de pardoseală de cea de perete, și cu calculatorul de vopsea, care ține cont de numărul de straturi și de puterea de acoperire a produsului.

Sursa doi: pierderile tehnologice

Nicio lucrare nu consumă exact cantitatea teoretică. Procentele uzuale de pierdere arată așa:

• Gresie și faianță montate drept: 8% până la 10% din suprafață
• Gresie montată în diagonală sau cu decupaje multiple: 12% până la 18%
• Parchet laminat: 6% până la 10%, mai mult la camere cu geometrie complicată
• Zidărie din BCA: 4% până la 7%, plus rosturile de mortar
• Beton turnat în cofraj: 3% până la 8%, în funcție de calitatea cofrajului
• Vopsea: 10% până la 15%, mai ales pe suport nou, absorbant

La 62 de metri pătrați de parchet, o pierdere de 8% înseamnă 5 metri pătrați în plus, adică încă un pachet și jumătate. La faianța dintr-o baie montată în diagonală, 15% pierdere pe 24 de metri pătrați înseamnă 3,6 metri pătrați suplimentari. Cifrele exacte pentru zidărie se obțin cu calculatorul de materiale pentru zidărie, iar cele pentru fundație cu calculatorul de beton pentru fundație, ambele având pierderile ca parametru separat, nu ascuns în rezultat.

Sursa trei: materialele auxiliare

Aici pierde cel mai mult calculul de acasă, pentru că auxiliarele nu au un nume comercial memorabil și nu apar în raftul din față al magazinului. Lista lor pentru o renovare completă include adeziv, chit de rosturi, amorsă, glet, plasă de armare, colțare, profile de trecere, silicon, dibluri, șuruburi, folie de protecție, bandă de mascare, saci de moloz.

Pe un apartament de 62 de metri pătrați, auxiliarele însumează de obicei între 4.500 și 7.000 de lei. Nu apar în niciun calcul făcut pe baza prețurilor de la finisajele vizibile, dar apar în orice deviz serios, uneori pe o singură linie numită materiale mărunte.

Sursa patru: manopera și ordinea lucrărilor

Manopera în București și în orașele mari reprezintă între 45% și 55% din valoarea unei renovări complete. La lucrări cu multă demolare sau cu instalații refăcute, procentul urcă. Tarifele uzuale, orientative, sunt de 55 până la 90 de lei pe metru pătrat pentru montaj de gresie, 40 până la 70 pentru parchet, 18 până la 30 pentru zugrăvit în două straturi.

Ordinea lucrărilor generează costuri pe care nimeni nu le pune în calculul inițial. Dacă tencuiala se face după montarea tâmplăriei, apare protecția ferestrelor. Dacă instalația electrică se traseaza după turnarea șapei, apar spargeri și refaceri. Un deviz bine făcut include aceste dependențe, un calcul de acasă le ignoră pentru că presupune că fiecare operațiune este independentă.

Diferența de 23.000 de lei se explică integral prin linii care lipseau, nu prin prețuri mai mari la aceleași lucruri. Un punct de plecare mai realist pentru bugetul inițial se obține cu calculatorul de cost renovare pe metru pătrat, care lucrează pe intervale de finisaj și include manopera. Detalii pe fiecare tip de finisaj găsești în articolul despre calculul finisajelor, iar imaginea de ansamblu pe categorii de lucrări în ghidul despre cât costă o renovare completă pe metru pătrat.

Ce întrebi înainte să semnezi

• Pe ce suprafață s-a calculat fiecare poziție: utilă, de finisat sau desfășurată, cu cifra scrisă în deviz.
• Ce procent de pierdere s-a aplicat: dacă răspunsul este nu punem pierderi, devizul va crește pe parcurs.
• Cine cumpără materialele: dacă firma le achiziționează, ceri factura la valoarea reală, nu o sumă globală.
• Ce include organizarea de șantier: curățenie zilnică, evacuare moloz, protecții, curent și apă de șantier.
• Ce se întâmplă la lucrări suplimentare: cere clauză de act adițional cu preț unitar prestabilit, nu negociere ulterioară.
• Ce garanție se dă și pe ce: manopera și materialul au termene diferite, iar diferența trebuie scrisă.

Lucrările ascunse, singura sursă de diferență legitimă pe parcurs

Un deviz bun acoperă ce se vede. Sub gresia veche, în spatele gips-cartonului sau în șapa de la 1978 pot exista lucruri pe care nimeni nu le putea prevedea la ofertare. Acestea justifică suplimentări, spre deosebire de cantitățile subestimate, care nu.

Cele mai frecvente, cu ordinul de mărime al costului suplimentar la un apartament de 60 până la 70 de metri pătrați:

• Instalație electrică cu conductor de aluminiu: refacerea completă adaugă 6.000 până la 12.000 de lei, plus refacerea finisajelor pe traseele sparte
• Coloane de apă și canalizare degradate: 2.500 până la 6.000 de lei, uneori cu acord de la asociație pentru intervenția pe coloană
• Pereți neplani cu abateri peste 3 centimetri: gletuirea de îndreptare adaugă 25 până la 45 de lei pe metru pătrat
• Șapă friabilă sau desprinsă: turnarea unei șape noi costă 60 până la 110 lei pe metru pătrat, plus timpul de uscare, între 14 și 28 de zile
• Igrasie pe peretele exterior: tratamentul și hidroizolația locală, 1.500 până la 4.000 de lei, cu risc de reapariție dacă nu se rezolvă cauza

Numitorul comun al acestor cinci situații este că se descoperă după demolare, deci după semnarea contractului. Soluția contractuală este o clauză care spune ce se întâmplă atunci: constatare comună, ofertă scrisă pentru lucrarea suplimentară, act adițional semnat înainte de execuție. Fără clauza aceasta, discuția are loc cu șantierul oprit, poziția ta de negociere este slabă și accepți primul preț.

Rezerva de buget recomandată pentru un apartament construit înainte de 1990 este de 15% până la 20% din valoarea devizului. Pentru unul dat în folosință după 2010, 8% până la 10% acoperă de regulă surprizele. Rezerva nu este o cheltuială planificată, ci o sumă pe care o ții disponibilă și pe care, dacă nu o folosești, o păstrezi.

Cum compari două devize corect

Nu compari totalurile. Le aduci la aceeași structură: iei fiecare deviz, împarți valoarea pe cele șase linii din tabelul de mai sus și abia apoi te uiți unde diferă. Un deviz de 71.000 de lei cu manoperă de 31.500 și unul de 66.000 cu manoperă de 38.000 spun povești diferite, chiar dacă al doilea pare mai ieftin. În al doilea, materialele sunt subdimensionate și vor genera suplimentări.

Al doilea test util este cererea de preț unitar pentru trei poziții aleatorii: metru pătrat de gresie montată, metru pătrat de zugrăveală în două straturi, metru liniar de plintă. Dacă firma nu poate răspunde rapid, devizul a fost făcut global, nu pe cantități, deci nu are cum să fie exact.

Întrebări frecvente

Cât ar trebui să fie marja unei firme de construcții?

În practica din România, marja brută pe o renovare de apartament se situează de regulă între 12% și 25% din valoarea lucrării, în funcție de complexitate și de riscul asumat. O marjă declarată sub 10% ridică semne de întrebare privind calitatea materialelor sau corectitudinea cantităților.

Pot cumpăra eu materialele ca să ies mai ieftin?

Poți, iar diferența este de obicei între 5% și 15%, pentru că firmele au discounturi de volum pe care le păstrează parțial. Dezavantajul este că preiei riscul cantităților: dacă materialul se termină la jumătatea lucrării, echipa stă, iar întârzierea te costă mai mult decât ai economisit.

De ce cresc devizele în timpul lucrării?

Cel mai des din trei motive: cantități subestimate la ofertare, lucrări ascunse descoperite după demolare, cum ar fi instalații degradate sau pereți neplani, și modificări cerute de beneficiar pe parcurs. Primul motiv se previne cu un deviz pe cantități, celelalte două cu o rezervă de buget de 10% până la 15%.

Merită un diriginte de șantier la o renovare de apartament?

La o renovare fără intervenții structurale, un diriginte nu este obligatoriu, dar o verificare tehnică independentă la două sau trei momente cheie costă câteva sute de lei și prinde din timp abateri de la deviz. La lucrări care ating structura sau care necesită autorizație, verificarea devine obligatorie prin lege.